Saga ventilation terrain/construction. Épisode 1 : un art divinatoire ?

LE VOLDEMORT DE L’IMMOBILIER – Experts en évaluation immobilière, experts comptables, fiscalistes… vous avez déjà été confrontés, un jour ou l’autre, au « Tu-Sais-Qui » de l’immobilier ! Dotée du pouvoir d’agir sur le montant imposable, la ventilation terrain/construction est un adversaire dangereux pour ceux qui maîtrisent mal certaines formules magiques. Voici quelques révélations sur le Seigneur des Ténèbres, pour vous aider à mieux le contrer.

Le ventilation terrain/construction est sans conteste une des missions les plus curieuses voire impénétrables du professionnel de l’immobilier, de la comptabilité ou de la fiscalité. En une phrase : il s’agit de décomposer un prix, ou une valeur, entre la part affectée au terrain et celle au bâtiment proprement dit alors qu’en termes d’évaluation immobilière, cela forme généralement un tout indissociable.

La réflexion qui suit est issue de ma thèse professionnelle, réalisée lorsque j’étais élève à l’école supérieure des professions immobilières de Paris, travail qui a d’ailleurs reçu le prix du meilleur mémoire et le prix du conseil scientifique. Je vous en livre ainsi, en guise d’inauguration de la saga relative à ce sujet, la partie introductive ainsi que la structure.

« Tremblement de terre », « À la recherche de la bonne méthode », « Un enjeu à risque », « Actualité fiscale du contentieux de l’amortissement des immeubles inscrits à l’actif du bilan », la question du « troisième élément » : c’est ainsi que la ventilation terrain/construction fait les gros titres des actualités professionnelles ‒ spécialisées en immobilier ou non ‒ publiées à la suite de deux décisions inattendues du Conseil d’État (CE) en février 2016¹. Avec elles, la répartition du prix d’acquisition d’un immeuble bâti entre la part relative au terrain et celle à la construction qu’il supporte ne doit plus représenter des pourcentages approximatifs livrés aux clients à titre indicatif à partir de grilles statistiques, mais devient une mission à part entière de l’expert en évaluation immobilière.

^{Grilles statistiques pour des immeubles neufs utilisées auparavant pour fournir à titre indicatif les quotes-parts foncières.
Source : Afrexim, juillet 2003.}

En effet, ces arrêts du CE, d’une part, confirment que l’administration fiscale peut initier une rectification en reconsidérant les quotes-parts fournies par les sociétés, qui jusque-là n’interrogeaient que très peu les cabinets sur ce point. Leurs services comptables avaient tendance à réaliser eux-mêmes cette ventilation, avec l’aide des fourchettes de parts foncières (établies en fonction de la valeur vénale au m² de l’actif) données par l’expert. Mais désormais, les services fiscaux ont les moyens, en termes d’accès aux données, de comparer, de procéder à des recoupements et d’« épingler » les sociétés qui accorderaient une part volontairement minorée à la valeur du terrain.
Le CE dicte ainsi une méthodologie hiérarchisée constituée à partir des procédés mis en œuvre par l’administration fiscale elle-même pour réexaminer la répartition fournie par le contribuable. Ce dernier reste néanmoins libre de prouver le bien-fondé des chiffres avancés en démontrant que les méthodes préconisées ‒ qui sont, sauf une, des méthodes d’évaluation utilisées par l’expert pour d’autres cas courants ‒ ne sont pas adaptées à l’immeuble qu’il a acquis. Il peut dès lors en exploiter d’autres à partir du moment où cela est bien justifié ; le débat est ouvert.

Or, aucune méthode n’est pleinement satisfaisante pour l’expert, aucune ne prend en compte l’entièreté des facteurs qui font la valeur du foncier, celle du bâtiment et celle de l’ensemble. Il est demandé de décomposer un prix, ou une valeur, alors qu’en termes d’évaluation immobilière, cela forme généralement un tout indissociable. Pourtant, il n’en est pas de même en comptabilité et en fiscalité, le terrain étant considéré comme non amortissable ; d’où la tentation de lui attribuer une faible part afin de réduire le montant imposable. Trois disciplines au moins se trouvent ainsi confrontées. L’expert doit cependant trancher, et sa responsabilité est désormais engagée alors que de nombreuses zones d’ombre subsistent quant à la répartition, suivant les méthodes, de certains éléments sur le terrain plutôt que sur la construction.

Et ce même après la diffusion, en novembre 2016, des préconisations en la matière de l’Association française des sociétés d’expertise immobilière (Afrexim), car il s’agit d’un exercice qui se révèle particulièrement théorique et vis-à-vis duquel nous n’avons encore que peu de recul. Cette note, en commentant les différentes méthodes de ventilation au regard de celles reconnues ou pas par le CE, fait tout de même référence et constitue une aide précieuse, indispensable à l’expert.

Quant à la dernière édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, de mars 2017, elle ne nomme pas précisément la question. Elle évoque néanmoins les méthodes par sol et construction, qui, en considérant de manière distincte le terrain et le bâti, sont assimilables à des méthodes par comparaison ou à des méthodes par le coût de remplacement, que le CE nomme.

Les Normes européennes d’évaluation 2016, éditées par TEGoVA, sont plus volubiles : le «­­­­­­­­؜؜᠎᠎​​‌‌‍‍‍‍‎‎‏‏‪‪ document technique » n° 4 consacré à la Répartition de la valeur entre le terrain et les bâtiments souligne à bon escient que les autorités peuvent contester la ventilation bien après la remise des chiffres et met en garde contre les « méthodes rapides de répartition ». Ce texte donne aussi des précisions sur cette ventilation effectuée dans le cadre des normes comptables IFRS (International Financial Reporting Standards), applicables depuis 2005 dans les comptes consolidés des entreprises de l’Union européenne faisant appel public à l’épargne (APE). Cela ne concerne pas directement notre propos au sens où le résultat fiscal français est déterminé à partir du résultat comptable des comptes individuels, pour lesquels il demeure interdit d’utiliser les normes IFRS, même si celles-ci ont eu une influence sur l’évolution du référentiel comptable français (méthode par composants notamment). Mais cela peut tout de même fournir quelques indications à l’expert. Il est également rappelé avec justesse que cette mission ne représente pas à proprement parler une évaluation : la construction sans le foncier ainsi que le terrain bâti isolé qui la supporte ne font en effet pas l’objet de transactions indépendantes ; de la sorte, on ne peut normalement leur attribuer à chacun une valeur vénale.

Quant au red book, beaucoup plus succinct, il n’apporte pas non plus les réponses ‒ à considérer qu’il en existe  ‒ aux questionnements pragmatiques des experts, de plus en plus amenés à effectuer cette mission.

S’intéresser à la ventilation terrain/construction, c’est nécessairement s’interroger sur cette valeur du terrain d’un immeuble bâti, c’est-à-dire, fiscalement, d’une construction dont l’état permet toujours une utilisation et quel que soit son usage.
Le foncier est au cœur de trois revues en particulier : Études foncières, reparue en 2015 sous la houlette de Business Immo depuis la liquidation judiciaire il y a cinq ans de l’Association des études foncières (AEF) ; La revue foncière, qui a vu le jour alors que celle précédemment évoquée disparaissait ; et Experts fonciers, biannuelle, créée en 2013, qui traite aussi plus généralement de l’expertise immobilière en pratique, avec des focus sur les milieux agricoles et ruraux.
Les travaux des chercheurs et professionnels qui contribuent ou ont contribué à ces ouvrages, tels que Joseph Comby, Jean Cavailhès ou encore Jean-Michel Roux, pour ne citer qu’eux, offrent des clefs nécessaires à la compréhension, entre autres, de la formation de la valeur du foncier et du terrain à bâtir (TAB) principalement. Ils reviennent abondamment sur son caractère complexe et spéculatif, mettant en cause en partie le manque de transparence des données chiffrées et le « compte à rebours », utilisé par le promoteur et l’aménageur pour déterminer le prix du terrain acceptable en fonction du projet immobilier visé. Ils essaient d’analyser l’« envolée » des prix du foncier, comme souvent entendu, principalement via le prisme de la politique du logement en France et des actions de l’État pour mobiliser le foncier disponible.

Il reste néanmoins un pan peu exploité, sans doute parce qu’il est économiquement difficilement appréhendable, celui de la valeur du foncier, au sens comptable et fiscal, sur lequel est implanté un immeuble bâti, neuf ou non. Soit l’évolution de cette valeur au cours du cycle de vie potentiel d’un terrain, qui prend en compte notamment en parallèle les cycles immobiliers, les mutations urbanistiques et politiques de la commune ainsi que les changements éventuels d’usage. Les connexions entre le(s) marché(s) fonciers et les marchés immobiliers suivant les usages mériteraient d’ailleurs des études approfondies et actualisées, depuis les travaux des années 1990 de Jean-Jacques Granelle, Christian Tutin et Patrice Gaubert particulièrement.

Autour de Fresnoy : les derniers pans de murs d’une ancienne usine textile ainsi que sa cheminée carrée sur un terrain vague le long de la rue de Mouvaux en 2004. Coll. particulière de Daniel Labbé. Médiathèque de Roubaix, en ligne sur http://www.bn-r.fr. S’intéresser à la ventilation terrain/construction, c’est s’interroger sur la valeur du terrain d’un immeuble bâti, c’est-à-dire, fiscalement, d’une construction dont l’état permet toujours une utilisation et quel que soit son usage.

La notion de charge foncière, que l’on peut définir comme l’ensemble des dépenses relatives au terrain dans le but de concrétiser l’opération immobilière envisagée (prix du terrain en lui-même, coût de la mutation, coût de la viabilisation, démolition et dépollution éventuelles, indemnités d’éviction le cas échéant, surcoût de construction lié à des fondations particulières…), fait l’objet de quelques articles, mais concerne de nouveau pratiquement toujours l’immobilier résidentiel car ils sous-tendent des propos sur la satisfaction d’un besoin primaire. Les comparaisons entre les charges foncières suivant l’usage des bâtiments non seulement sont rares, mais les quotes-parts confrontées concernent des programmes immobiliers neufs. Elles ont néanmoins le mérite de souligner le fait que, hors Île-de-France, les charges foncières pour l’immobilier résidentiel sont particulièrement plus importantes que pour l’immobilier d’entreprise (rapport en général supérieur à deux). Peu de théories ni d’enquêtes pratiques servent alors à l’expert en évaluation immobilière pour prendre en considération, à l’occasion d’une mission de ventilation terrain/construction, l’impact de l’usage de l’immeuble. Et encore moins de l’état locatif.

Cette étude a ainsi pour objectif d’explorer dans quelle(s) mesure(s) la valeur du terrain bâti et sa quote-part varient en fonction de l’usage et de la situation locative de l’immeuble, dans un contexte comptable et fiscal français. À l’aune de la méthodologie imposée par le CE, quoique non limitative, comment prendre en compte et répartir les facteurs immatériels ‒ constituant une grande partie de la valeur d’un ensemble immobilier, ce sur quoi misent les investisseurs ‒, entre ses deux éléments principaux qui, ainsi séparés, semblent purement corporels ? Approches comptable, fiscale, économique, financière et physique se font alors concurrence. 

Un commerce définitivement fermé au 31 Grande Rue en 1994 à Roubaix. Coll. particulière de Daniel Labbé. Médiathèque de Roubaix, en ligne sur http://www.bn-r.fr. Comment prendre en compte la situation locative d’un actif dans une mission de ventilation/construction ?

I. Les enjeux comptables et fiscaux de la ventilation terrain/construction pour les clients des experts en évaluation immobilière

A. Le terrain, ou l’exception majeure des éléments corporels

B. Impacts de la répartition terrain/construction sur le profil d’imposition de l’immeuble le long de son cycle de vie

C. Le risque d’une évaluation significativement erronée de la quote-part terrain : la rectification fiscale

II. Les difficultés liées à la volatilité du foncier

A. Et le terrain devient le foncier : un espace sur lequel reposent des droits qui se capitalisent

B. L’usage projeté détermine en partie le prix du TAB

C. Prix du m² de foncier/prix du m² de bâti : une progression non parallèle et hétérogène

D. Variabilité potentielle de la valeur d’un terrain bâti selon les cycles

III. Des méthodes de ventilation terrain/construction adaptables à l’usage et à la situation locative de l’immeuble ?

A. Estimation de la valeur du terrain selon les méthodes du CE : évaluation directe, par déduction ou donnée statistique comptable

B. Bilan à rebours et possible survaleur : le terrain comme composant de l’immeuble existant

C. Analyse des résultats du cas pratique

Suite au prochain épisode…

1. CE, 15 février 2016, n° 380400, Société LG Services et CE, 15 février 2016, n° 367467, SARL Daves Place des États-Unis.

Iconographie : Le sorcier du village ou l’oracle universel. Manière de connaître le passé, le présent et l’avenir, de savoir si l’on fera un héritage, si l’on mourra jeune ou vieux, si l’on se mariera, quelle est la femme que l’on épousera, si l’on sera militaire, si l’on aura beaucoup d’enfants et enfin de tout ce qui peut intéresser. Estampe. 1876. Source gallica.bnf.fr / BnF.