Flambée des prix à Paris : feu sur les facteurs économiques et financiers

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL – Je vous propose de comprendre davantage l’évolution des prix parisiens via les impacts potentiels du poids d’indices croisés bien ciblés.

Avec un prix au m² standardisé record de 10 080 € au 3^e trimestre 2019, Paris est de nouveau tout feu tout flamme. En quoi certains facteurs économiques et financiers majeurs peuvent alimenter ou non le brasier ? La situation locative semble influer considérablement, à la différence des taux d’intérêt à court terme, selon la Revue économique des Presses de Sciences Po. Ce qui, pour les auteurs de ce modèle factoriel, représente une mutation sensible.

L’article en question, « Un nouveau paradigme de la dynamique des rendements immobiliers parisiens » écrit par Charles-Olivier Amédée-Manesme, Michel Baroni et Fabrice Barthélémy, publié en juillet dernier, est quelque peu complexe mais éclairant à plusieurs égards.

Un indice fondé sur 9 facteurs

MM. Baroni, Barthélémy et Mokrane ont mis au point, en 2008, un « nouvel indice de risque immobilier pour le marché résidentiel parisien ». Il s’agit ainsi de comparer, sur une période donnée, le taux de croissance des prix de chaque appartement ayant changé de propriétaire à celui de ces variables définies.

La suite du calcul devient plus sibylline pour le commun des mortels non formé aux techniques financières pointues appliquées à l’immobilier : ces « taux de croissance en capital (sous forme logarithmique) [sont expliqués] par les autres taux de croissance (également sous forme logarithmique) en utilisant une régression linéaire. […] L’estimation de la régression fournit les poids des différentes variables. » Ouf, ce sera tout pour la modélisation ! Les plus courageux, ou les plus habiles, n’hésitez pas à consulter l’article pour plus de détails.

Les facteurs retenus sont :

• l’indice des loyers d’habitation de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) ;
• le taux des obligations à coupon zéro à 10 ans (long terme) ;
• le taux moyen mensuel du marché monétaire (court terme) :
• l’indice MSCI pour les actions cotées en France ;
• l’indice des actions des grandes foncières françaises cotées ;
• l’indice Insee pour le taux de chômage ;
• l’indice Insee de la population ;
• l’indice de l’épargne brut des ménages ;
• l’indice des prix à la consommation.

2014, l’année du changement d’Alur ?

La mise en parallèle, notamment, du nouvel indice construit avec les neuf variables précédemment citées et un autre avec les quatre facteurs semblant à priori avoir le plus d’impacts sur les prix immobiliers – indice Olap, taux à court terme, taux de chômage et démographie – confirme la prédominance du poids de ces derniers. On en déduit dès lors qu’une évolution dissemblable de l’indice basé uniquement sur les ventes répétées et de l’indice multifactoriel traduit « un écart du marché par rapport à ses fondamentaux et, par suite, un changement de paradigme ». 

Les auteurs constatent ainsi que depuis 2014, l’indice Olap des loyers paraît influencer puissamment la hausse des prix des appartements, alors qu’il avait jusque-là une incidence similaire à celle de l’indice du taux court. Est-ce le fait de la loi Alur ?
Par ailleurs, il est vrai que les taux courts ont vivement chuté depuis 2008, et encore plus à partir de 2014. On rappellera à cet égard que le taux de base, qui sert à la constitution des taux fixes d’emprunt des ménages, s’appuie sur ce taux court.

Malgré une certaine opacité de la qualité des données immobilières, évoquée à bon escient dans cette analyse, la méthode factorielle permettrait d’anticiper les facteurs de risque, les éventuelles bulles et les mutations des prix de l’immobilier résidentiel.
Une part importante des transactions étudiées concernant l’achat d’une résidence principale, on comprend également qu’il n’y ait qu’une variable financière dans le top 4 des indices influençant les prix. Le seul qui se distingue véritablement, le taux court, perd d’ailleurs de sa superbe au profit de l’évolution des loyers, qui est une donnée économique… scrutée par les investisseurs !

Peut-être que l’édification d’un tel indice factoriel mériterait d’être réalisée pour les logements des immeubles vendus en bloc, répondant à d’autres mécanismes de détention et de rendement.

Iconographie : Avril 1924, pompiers [centrale téléphonique de la caserne de la rue Haxo] : [photographie de presse] / [Agence Rol]. Source : gallica.bnf.fr / BnF